：下面我们继续做一个公益活动的演讲，然后还有抽奖活动，有奖品等着大家，希望大家认真听一下，大家参加这种活动呢，既能增加自己的知识，又能参与到公益活动之中。我们把话筒交给主持人，让她继续进行下面的环节。

　　主持人：非常感谢三位热心的业主为希望工程献出爱心，我们下面继续咱们的讲座，现场业主有什么问题的话，可以写下来，一会儿有一个咨询的环节，写下您想咨询的问题，最后由专家解答，大家把问题写下来交给工作人员就行。下面我们接着进行讲座。们接下来有请山东法冠律师事务所副主任翟林芳律师为大家就收房过程中的一些法律问题做一下讲解。

　　翟林芳：谢谢大家，今天很感谢房天下和居恒公司刘经理给我们法冠律师事务所提供这样一个跟大家交流的平台。我感觉，在收房过程中涉及的法律问题很多很多，因为今天时间有限，我不可能把所有涉及的法律问题都跟业主交流。但是我发现一进门进行登记的时候呢，在场的工作人员都将我们律师事务所的法律顾问卡分发给了我们业主，如果你们在收房过程中有什么法律问题呢，都可以给我们事务所打电话。

　　我简单归纳一下，有这么几个问题。在咱们现场的业主呢，有的已经是签订了购房合同，有的还正在准备过程中，或者是正在寻找适合自己居住的房屋。所以我就简单分两个方面讲，一个就是签订购房合同之前应当注意的问题，再就是签订完商品房购房合同之后应该注意哪些问题，我分开来讲。

　　首先方面就是签订购房合同之前应该注意的问题，也就是说还没有真正的跟开发商签订购房合同。这个首先呢肯定很多买房子的业主，在寻找了好多楼盘或者是观察了好多的房屋户型，最后确定适合自己或者自己喜欢的房屋。但是在签订房屋合同之前呢，我就提醒大家注意什么问题。因为你们有些时候寻找某些房屋的时候，你已经决定要购买了，开发商有时候要求签订一个房屋认购书，而且要缴纳一定数量的定金。在这提醒大家注意的是“定金”与“订金”的区别如果认购书约定交纳“一定”的“定金”，而不是言字旁的“订”。我建议大家，签订的时候，与开发商协商约定为：我缴纳一定的“定金”，在约定时间内我来协商签订购买商品房的合同，如果这个合同达不成，我有权利索要回定金。这方面呢，如果我们不想购买，就可以索要回这个定金了。

　　还有一个问题，我们在买房子的时候，发现开发商的导购小姐或者先生也好，宣传的房子非常好，说我们小区的设置、绿化等等方面都非常好。而且有很多的资料或者沙盘都给我们展示得环境非常优美，有很多适合我们居住的设施。但是一旦签订购房合同之后，发现跟他之前的宣传是不一样的。这里边也有一个法律规定，它的宣传材料，如果是房屋开发范围内房屋及基础设施的一切宣传和说明，将来开发商是要承担责任的。也就是说在这个范围之内呢，如果开发商没有按照承诺兑现的话，将来我们有权利要求它承担相关的违约责任。这也要提醒大家，不管遇到什么问题，首先一个问题就是证据的固定。怎么固定呢？就是我们当初看房子的时候，关于沙盘或者宣传资料，可以拍照或者保留下来。这是需要注意的问题。

　　第三个需要注意的问题呢，在购房之前某一个楼盘，我们买相关的房屋，就需要我对这个房屋有完全的权利，比如说占有、处分，相关法律规定的权利。但是现在有些消费者给我们说，有时候开发商告诉你这个不行那个不行，这都是由于开发商开发的时候，有些手续没有完备，主要就是开发商要具备的五证，这个五证呢，其实大家也没必要全记住。首先点，最重要的就是预售许可证，也就是说我们买房子不一定都是现房，都是我告诉你地址，告诉你一个规划图一个沙盘，将来怎么样，现在房子正在建设当中，就是说属于期房的，预售许可证是必须取得的，这是最重要的证件。再一个最重要的呢就是国有土地使用证。这个国有土地使用证呢，为什么需要这个证件呢？就证明了开发商具备了对这块土地进行处理的权利，就是说它通过交纳出让金之后，取得了这块土地处分的权利，就是说它可以在这里建房子了。如果有了这两个证件，将来办理房产证就基本不成问题了。还有其他的证件，比如说建筑工程开工许可证，建设工程规划许可证，还有建设用地规划许可证。这些证件呢，最重要的是原件，而不是复印件，因为复印件很容易伪造，所以大家要一定要看原件。

　　第二方面呢，就是已经签订了购房许可合同，需要注意什么问题呢。就是像刚才刘总和刘工程师所讲的问题，就是房屋的质量问题，房屋的质量问题呢，我们现在法律规定了很多的救济措施。这些救济措施有一点还是证据的固定，就是说你发现了这些问题，你将来怎么维权，一旦诉讼到法院，怎么样才能让法官采纳我们的观点或者支持我们的诉讼请求，就是证据的固定。证据的固定，我觉得刚才刘总和刘工程师讲得非常好，就是在验房过程中，我们只是非专业的，我们购买房子只是为了居住的需要，具体到专业的主体结构或者墙体等等专业的问题呢，我们都是门外汉，这就涉及到验房的时候，请一个专业的验房师进行验房。如果发现质量问题，就可以立即进行救济。专业人士发现质量问题之后，就可以提醒你帮助你进行证据固定。将来通过开发商协商解决也好，或者通过诉讼解决也好，都是非常有利的方面。第二点，我提醒大家，接收房子的时候，因为今天讲的都是收房验房。收房的时候，它还提供给我们两个证书。刚才刘工程师也讲到，证书就是商品房质量检验合格之后，颁发给我们一个证书。这个证书就是由质量检验部门出具的。这个质量检验证书呢，也就是颁发这个证书的时候呢，有可能离我们真正交房的时候有一些距离。所以一旦出现一些事情的时候呢，具体怎么来对自己权利的救济呢，这可能也是将来我们直观看不到的。也有可能呢，因为它有一个保修期，在保质期内如果出现质量问题开发商是必须要修复和对损害的进行赔偿的。保质期之外，我们虽然也可以请他来修复，但是相关的费用需要我们业主负担。因为有些质量隐患，是我们直观看不到的，所以请一个验房师来进行检验提前发现是非常必要的，可以做到未雨绸缪。

　　签订购房合同之后，遇到最重要的一个问题，也就是说我们律师事务所接到的业主最关键的一个问题就是交房违约金和违约金。就是说它没有按照规定的时间交房，违约金呢，就是没有按照规定的时间办理房产证。违约金呢，有些开发商规定，在什么时间之内将规定的权属登记材料交到主管部门登记备案。还有一种方式是规定在多长时间之内，开发商把房产证给办下来。这方面大家一定要注意，一定要看清楚，选择哪一种方式。因为合同法明确规定了，这一块属于自治原则。你签字了就对自己的行为负责任。还有一个主要的问题是违约金付款方式，有的违约金是一次性的，开发商违约，我就承担房屋价款的千分之三或其他比例。有的是按日，比如说每一日承担多少，大家可以算起来，是一次性的还是每天的对自己合算，另外一方面也是对开发商行为的一种约束。

　　我讲一下最后一点，就是物业管理的问题。我估计可能我们在座的无论是自己家里也好，或者是父母也好，曾经买过房子出现过物业管理方面的问题。比如说买了房子的过程中，交房的同时开发商和我们签订了物业管理的合同，这个合同在里边就约定了物业管理的公司是哪一家。再一个就是说将来还约定了物业管理的期限，其实我提醒大家就是我们作为业主来说，购买这个房子之后，在这个小区之内，我们自己就有权利成立一个业主委员会，如果我们对他们的服务不满意，通过业主委员会重新聘用另外一家物业管理公司。因为物业有时候就是开发商自己设立的物业公司，他直接卖你房子之后直接签订物业管理合同，也就是说把自己的公司给你签订了合同，有些权利我们不好伸张，而且服务质量也没有很大的保障。以上就是我提醒大家注意的问题，也比较笼统，如果大家遇到一些比较具体的问题，可以再打电话咨询一下，谢谢大家。银河galaxy官网